4 lý do giá đất sốt cao nhưng khó giảm

Chờ khung pháp lý, “đứa con lai” condotel dần hạ nhiệt
Đất nền còn “cửa” đầu tư nhưng nhà đầu tư nên hạn chế dùng “đòn bẩy”
Lý do khiến thị trường bất động sản Nha Trang luôn “nóng”
Người ôm đất tưởng giá tăng lên, thật ra khoản chênh lệch phản ánh chỉ số trượt giá đồng tiền theo thời gian.
 Đất nền thuộc khu Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: Dothi.net
Đất nền thuộc khu Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: Dothi.net

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết cho ít nhất 4 nguyên lý căn bản khiến cho các cơn sốt đất qua đi song giá đất khó quay về vùng đáy trước đây.

Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất

Theo chuyên gia này, giá BDS nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Điều này cũng đúng có vàng và các hàng hóa khác. Tuy nhiên, khác có vàng, BDS có thể cho thuê, khai thác để kiếm về 1 khoản lương. Với BDS liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Trong 20 năm qua, tính bằng đơn vị thập niên, giá đất ở TP HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa, đó là giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã cách tân nên giá đất vì thế cũng cách tân theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong dao động thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là 1 kênh trú ẩn an toàn.

Hiện nay phân khúc BDS trở nên bất thường, khó đoán, làm dấy lên các quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có 1 nguyên lý tham chiếu là phân khúc sẽ trở về đúng có xu thế tự nhiên khi BDS không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt các chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cùng dồn vào giá đất.

Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi phân khúc bước vào chu kỳ khủng hoảng.

Cuộc chiến tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Việt Nam là 1 phân khúc BDS đặc trưng, ở đó tài sản gắn liền có đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả 1 đời người. Mảnh đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng có nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.

Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này trở nên ngày cang khan hiếm dần. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.

Mật độ dân cư sẽ phản ánh đúng giá đất

Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị trị thật tương đối của tài sản. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là tỷ lệ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cùng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau các cơn sốt đất đỉnh điểm.

Tính năng tiêu dùng của BDS hay tỷ lệ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai ở khu vực nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.

Vũ Lê (VnExpress)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0