4 thay đổi có thể gây sốc cho thị trường đất nền Sài Gòn

Trại hè “Khám phá ngôn ngữ” tại Swanbay
Điều chỉnh quy hoạch khu công viên phần mềm trên tuyến Nhật Tân – Nội Bài
Lựa chọn cuộc sống ở “khu đô thị sáng tạo”
Thanh khoản giảm, nhà đầu tư lướt sóng rời các con phố đua, nguy cơ bán tháo chực chờ có thể gây khó cho phân khúc đất nền.

Trong buổi gặp gỡ môi giới chủ đề “Diễn biến phân khúc địa ốc 6 tháng cuối năm 2018” do Hội cà phê Bất động sản tổ chức, Tổng giám đốc Dataland, Đoàn Thiên Việt dự báo về 4 cách tân có thể gây áp lực cho phân khúc đất nền Sài Gòn.

Thanh khoản giảm mạnh

Trong vòng nửa tháng qua, ở khu Đông TP HCM, mãi lực đất nền thuộc các quận 2, 9, Thủ Đức chững lại, giá đi ngang. Lưu lượng mua bán chỉ đạt dao động 40% so có đỉnh tháng 4/2018. Thanh khoản sụt giảm gần 60% so có trước đây.

Ở khu Tây TP HCM, đất nền phân lô quận 12, Bình Tân, Bình Chánh cũng ghi nhận mãi lực sụt giảm đến 70% so có 5 tháng đầu năm. Giao dịch thứ cấp sôi động nhất trên phân khúc đất nền TP HCM diễn ra hồi tháng 4-5/2018. Thế nhưng, bước sang tháng 6, chuyển nhượng thứ cấp đã đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi khá nhiều và mãi lực yếu dần.

Theo ông Việt, thanh khoản là 1 dấu hiệu quan trọng nhận biết sự chuyển động của phân khúc. Với tình trạng chuyển nhượng đi xuống, áp lực cho phân khúc đất nền trên phân khúc thứ cấp là có thật. Trong ngắn hạn phân khúc này sẽ hạ nhiệt và kém sôi động hơn trước đây đồng thời bị bao trùm bởi tâm lý chờ đợi và hoài nghi.

BDS khu Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Sạch bóng nhà đầu tư lướt sóng

Thanh khoản đất nền giảm mạnh cũng là thời điểm mọi mua bán nhanh đều bị đứng lại. Nhà đầu tư lướt sóng có thể sẽ rời bỏ phân khúc, tìm 1 kênh đầu tư khác ưu việt hơn để thay thế hoặc tạm nghỉ 1 thời gian. Không còn sóng để lướt, nhà đầu tư ngắn hạn rời khỏi các con phố đua là diễn biến tất yếu.

Thị trường cắt giảm lượng nhà đầu tư 3-6 tháng và thay vào đó nhà đầu tư dài hạn sẽ thế chỗ đóng vai trò cầm trịch phân khúc. Như vậy, cách tân đáng kể nhất là phân khúc đất nền sẽ đi theo xu hướng dài hạn. Nhu cầu mua bán nhanh sẽ giảm dần khi thanh khoản điều chỉnh mạnh mẽ.

Sẽ có nhiều môi giới chuyển nghề

Khi phân khúc đất nền cách tân thì lực lượng môi giới cũng sẽ cách tân. Đây là sự cách tân để thích nghi có biến động cung cầu trên phân khúc. Môi giới trước đây bán đất nền có thể dịch chuyển sang 1 phân khúc BDS khác như: nhà phố riêng lẻ, nhà phố xây sẵn, căn hộ chung cư hoặc BDS cho thuê. Nguyên nhân chính môi giới chuyển nghề hoặc chuyển phân khúc là: nguồn cung đất nền hạn chế và mãi lực phân khúc thứ cấp quá thấp.

Do môi giới sống chủ yếu nhờ vào phí chuyển nhượng (hoa hồng), thu nhập căn bản khá thấp chỉ ở mức tượng trưng, nên ngay khi thanh khoản đất nền sụt giảm sẽ khiến thu nhập của họ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Do đó, sẽ có 1 bộ phận môi giới đất nền rời khỏi phân khúc do thấy được không phù hợp.

Theo ông Việt, môi giới đóng vai trò quan trọng thúc đẩy phân khúc BDS vận hành và phát triển. Do đó, khi thanh khoản phân khúc sụt giảm, các nhân tố này đảm bảo sẽ tự sàng lọc và phân hóa mạnh mẽ. Đây là công dụng tự cân bằng cực tốt của phân khúc.

Có thể xuất hiện tình trạng bán tháo

Khi thanh khoản sụt giảm, phân khúc sẽ cần thêm 1 thời gian chờ nữa mới xuất hiện diễn biến mới. Bán tháo (nếu xảy ra) chỉ là động thái cuối cùng của GĐ suy thoái. Tình trạng bán tháo chỉ diễn ra khi nhà đầu tư mất kiên nhẫn (niềm tin vào kênh đầu tư bị lung lay) hoặc gặp khó khăn về tài chính và cần rút tiền khỏi đất nền 1 cách nhanh chóng.

Một thực ở đã diễn ra trong nhiều năm qua là dòng tiền đổ vào đất nền đa phần là vốn nhàn rỗi. Bằng chứng là khách hàng mua đất nền chủ yếu bằng tiền mặt. Cụ thể, có đến 60% khách hàng dùng tiền mặt để mua đất nền khi chủ đầu tư áp dụng chương trình chiết khấu nhanh hoặc khuyến mãi tốt.

Như vậy, chỉ các trường hợp nào nhà đầu tư đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà hoặc mất niềm tin mới phải bán tháo để thu hồi dòng vốn về. Tuy nhiên, do niềm tin của người Việt vào kênh đầu tư đất nền quá lớn, khả năng phân khúc xuất hiện tình trạng bán tháo có thể chỉ diễn ra 1 cách nhỏ giọt hoặc cá biệt. Tỷ lệ bán tháo có thể không cao, trong ngưỡng 10-15%.

Theo ông Việt, khi phân khúc nóng sốt, nhiều nhà đầu tư thường tiếc nuối vì nguyên nhân gì mà mình không mua BDS của 5 năm về trước (thời điểm các tài sản có giá mềm hơn). Thế nhưng sự tiếc nuối đó thường khá muộn màng. Tương tự bởi thế, khi phân khúc xuất hiện các dấu hiệu giảm tốc, nhiều nhà đầu tư thay vì tìm kiếm thời cơ, lại hoài nghi và chờ đợi. Chính tâm lý chờ đợi này sẽ trì hoãn các phiên bán tháo trong ngắn hạn.

Vũ Lê (VnExpress)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: