Bất động sản Hà Nội: Nản lòng tại phân khúc chung cư, hai tháng bán được vài căn

Quy hoạch chung đô thị Hà Giang cần đánh giá những tác động tới thực trạng phát triển
“Mua nhà sang – Nhận lộc vàng” cùng Eco Green Saigon
Quỹ nước ngoài khai thác cơ hội từ bất động sản
Tăng thưởng nóng để hút môi giới, đẩy mạnh khuyến mại… song nhiều dự án ở Hà Nội suốt hai tháng nay vẫn gặp khó về thanh khoản.
 Nhiều chủ đầu tư Dự án chung cư ở Hà Nội đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc bán hàng. Ảnh: Anh Tú
Nhiều chủ đầu tưdự án chung cư ở Hà Nội đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc bán hàng. Ảnh: Anh Tú

Nửa năm trôi qua, chủ đầu tư 1 dự án ở quận Thanh Xuân mới bán được 8 căn hộ chung cư dù cuối năm ngoái, có các tháng bán tới 50 căn. Một dự án khác có tổng hơn 400 căn hộ chung cư, mở bán từ cuối năm 2017 nhưng đến nay cũng mới có 30 căn hộ chung cư được chuyển nhượng.

Lãnh đạo 1 số chủ đầu tư các dự án chung cư, đặc trưng là cấp cao ở Hà Nội cho hay, thanh khoản phân khúc trong các tháng đầu năm giảm do tính chu kỳ. Tuy nhiên dao động 2 tháng nay, tình trạng này tồi tệ hơn khiến họ đang phải tìm mọi cách để tăng thanh khoản.

Hải, nhân viên kinh doanh 1 sàn BDS từ đầu năm 2018 phải kiếm thêm bằng 1 số thương vụ môi giới đất thổ cư. Thậm chí, có GĐ phân khúc sôi động, Hải cũng tham dự giải đáp cả BDS ở Vân Đồn và 1 số tỉnh, thành lân cận ở miền Bắc.

“Nếu như trước Tết, mỗi tháng bán 1-2 căn thì nay mấy tháng rồi không bán được căn nào. Các sàn cũng nợ tiền hoa hồng bởi chưa được chủ đầu tư thanh toán”, anh Hải nói.

Giám đốc 1 sàn BDS có hệ thống ở nhiều tỉnh, thành nhận định phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội đang có GĐ khó khăn nhất trong vòng hai năm trở lại đây. Dù vẫn nỗ lực đẩy mạnh vận hành kinh doanh ở mọi phân khúc, ông cho biết hiện môi giới được phân chia bán ở nhiều địa bàn, không tập trung nhiều ở phân khúc Hà Nội nữa. Đơn vị này đặt cọc phân phối bán hàng cho 1 số dự án, song do tiêu thụ chậm nên khoản tiền này còn chưa thể rút ra.

Để cứu vãn thanh khoản, 1 số chủ đầu tư không chỉ tăng hoa hồng cho đơn vị phân phối mà còn sẵn sàng tăng mức thưởng nóng. Mức hoa hồng các sàn được nhận về sau mỗi chuyển nhượng là dao động 3-4,5%, tùy từng chủ đầu tư. Mức này tăng dao động 0,5-1% so có trước đây. Bên cạnh đó, 1 số chủ đầu tư còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho môi giới (thông thường các sàn chỉ trả dao động 1-1,5%), chưa kể thưởng nóng 10-20 triệu đồng có mỗi căn hộ chung cư chuyển nhượng thành công.

“Với các căn hộ chung cư chỉ có giá dao động 1 tỷ đồng, mức thưởng nóng bởi thế là rất tranh đua”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc Sàn BDS Phú Quý nhận định.

Cùng có việc thu hút môi giới, các chương trình khuyến mại, hỗ trợ lãi suất khủng cũng được các chủ đầu tư tung ra để kích cầu. Ở số đông các dự án căn hộ chung cư, người mua nhà hiện chỉ cần nộp 30-50% giá trị căn hộ chung cư, kể cả có các dự án đã xây xong và có thể về ở ngay. Khoản tài chính còn lại được các tổ chức tín dụng là đối tác của chủ đầu tư cho vay số đông không lãi suất trong 2 năm đầu. Bên cạnh đó còn chưa kể các chương trình chiết khấu có nhiều dự án lên tới 11% giá trị căn hộ chung cư.

“Tuy nhiên, chính sách này cũng không giúp tình hình được cải thiện bởi phân khúc quá nhiều thông tin xấu, hạ tầng 1 số khu vực rất kém, việc giải đáp, thuyết phục khách rất khó”, ông Hà nói. Trong khi đó, chi phí bán hàng, nuôi quân rất lớn khiến các đại lý tìm kiếm dự án, phân khúc có thanh khoản tốt.

Theo ông, giai đoạn này 1 số chủ đầu tư tay ngang mới tham dự lĩnh vực BDS và không có bí kíp về phân khúc nên việc bán hàng gặp tình trạng khó khăn là điều dễ hiểu.

Cũng đồng quan điểm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần EZ Việt Nam cho rằng, việc tăng phí không phải là nhân tố quan trọng nhất khiến các sàn chọn lọc có bán sản phẩm đó hay không. Do đó, đây không phải là mấu chốt vấn đề cần tháo gỡ.

“Nếu phí thấp nhưng hàng bán chạy thì vẫn tốt. Phí cao nhưng hàng không tiêu thụ được thì bản thân các sàn cũng không nuôi quân được”, ông Toản nói.

Ông Toản cho biết, các chủ đầu tư chuyên nghiệp thường bán nhanh, trung bình dao động 6 tháng bán hết 85%-90% dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư chung cư mà chưa có “nghề” thì có thể bán trong 2-2,5 năm sẽ vẫn có lãi nếu sử dụng vốn vay dao động 30%. Tuy nhiên, giai đoạn này số đông các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mật độ lớn nên nếu bán hàng kéo dài sẽ khiến lợi nhuận bị ăn mòn.

Theo tính toán của 1 chủ đầu tư, nếu dự án bán chậm 1 năm so có chuẩn bị thì công ty sẽ phải chịu thêm chi phí dao động 1,2-1,5 triệu đồng cho 1 m2 sản phẩm. Mỗi chủ đầu tư chuyên nghiệp, khi triển khai dự án đều tính toán kỹ phương án bán hàng kéo dài trong dao động 2-2,5 năm mà vẫn có hiệu quả. Tuy nhiên, có các chủ đầu tư không có tính toán kỹ, sẽ dễ bị rơi vào khủng hoảng, thậm chí không hoàn thành được dự án do không chắc chắn dòng tiền triển khai.

Nguyễn Hà (VnExpress)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: