Bất động sản TP.HCM: Nhận diện ba điểm nghẽn trên thị trường hiện nay

Bất động sản TP.HCM và xu hướng ly tâm
FLC Quảng Bình hút khách trong buổi ra mắt tại TP.HCM
Tồn kho bất động sản còn ở mức hơn 24.000 tỷ đồng
Phục hồi trở lại trong một số năm qua, nhưng phân khúc địa ốc TP.HCM vẫn chưa phát triển đúng tầm, vẫn còn nhiều “vật cản” có doanh nghiệp và phân khúc.

Thiếu đất, thiếu vốn

Theo giới đánh giá phân khúc BĐS, trái ngược có sự phát triển mạnh mẽ trong năm 2017, phân khúc địa ốc TP.HCM năm 2018 khá “đủng đỉnh”, khi lượng hàng mới ra ít hơn, sức tiêu thụ cũng chậm hơn so có năm trước. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong nửa đầu năm 2018, TP.HCM chỉ có 29 dự án mở phân phối mới.

.

Thị trường khó hay dễ 1 phần ở danh tiếng cũng như sản phẩm mà một số doanh nghiệp đưa ra cho phân khúc có tốt hay không

Sự phát triển chậm của phân khúc đến từ nhiều nhân tố. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group), phân khúc hiện có 3 điểm nghẽn cản trở sự phát triển.

Thứ nhất, là phân khúc giai đoạn này thiếu quỹ đất phát triển dự án nhà giá rẻ. Tuy nhiên, 1 nghịch lý là còn tồn tại rất nhiều dự án treo. TP.HCM đang có 1.300 dự án treo. Những dự án này đều có chủ đầu tư, nhưng đã nhiều năm không thực hiện, thậm chí có chủ đầu tư chào phân phối cho doanh nghiệp khác.

Chính điều này đang khiến TP.HCM bị lãng phí quỹ đất, trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ tăng cao. Giải pháp mà Thành phố cần làm ngay, đấy là phải giải quyết được một số dự án này, nếu chủ đầu tư nào không đủ năng lực thực hiện tiếp dự án thì phải thu hồi và giao cho một số doanh nghiệp có đủ năng lực thực hiện dự án.

Thứ hai là giá đất có xu hướng liên tục tăng, khiến sức mua giảm sút. Giải thích cụ thể gặp khó này, ông Phúc dẫn chứng, năm 2015, doanh nghiệp ông làm dự án, khi đấy phân phối có giá 20 triệu/m2 vẫn có lời. Nhưng tới năm 2017, giá đất đã tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi, khi làm dự án phải phân phối có giá 30 triệu/m2 mới đủ cân đối. Giá cao thì khách mua ít đi, bởi vậy phân khúc trầm lắng.

“Để phân phối nhà giá rẻ, chúng tôi phải làm dự án ở một số nơi xa trọng điểm TP.HCM, nhưng ở xa thì hạ tầng không tiện, nên vẫn ít khách mua, bởi thế doanh nghiệp tôi chọn lọc tạm thời không đầu tư dự án mới”, ông Phúc nói.

Thứ ba là thủ tục cấp phép cho dự án càng ngày càng gặp khó, phải qua nhiều cơ quan hơn, dẫn tới việc kéo dài thời gian thực hiện dự án. Thời gian làm thủ tục chọn lọc rất nhiều tới sự thành công của dự án, bởi phân khúc biến động không ngừng.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, 1 gặp khó nữa cho phân khúc là lãi suất vay cao và hạn chế room tín dụng BĐS.

“Nếu room tín dụng BĐS không đến trúng đích, thì phân khúc sẽ ảnh hưởng rất lớn, bởi tiền giống như máu, trước đấy người mình có 3 lít máu, nhưng bị cắt mất 1 lít, khiến máu không đủ nuôi thân”, bà Hương ví von.

Thêm vào đấy, việc siết tín dụng BĐS cũng khiến nguồn cung hạn chế. Bà Hương kiến nghị, chỉ nên hạn chế cho vay có một số chủ đầu tư ôm đất chờ thời không thực hiện dự án, còn một số doanh nghiệp nào vay để xây dựng dự án ngay thì nên rộng cửa cho vay.

Doanh nghiệp phải tự cứu mình

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trước một số gặp khó của phân khúc, buộc một số doanh nghiệp phải một sốh tân, chứ chẳng thể đợi chính sách phân phối hàng một sốh tân.

Cụ thể, theo ông Châu, một số doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện công đoạn hạn chế tín dụng vào phân khúc BĐS. Nhưng đấy cũng là thời cơ để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm dần sự tùy thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Bên cạnh có, một số doanh nghiệp cần chắc chắn hiệu quả kinh doanh, trước hết là chắc chắn chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, dự tính được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, công đoạn thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp… để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách phân phối hàng mới giai đoạn này và dự tính sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào BĐS dự tính tiến hành kể từ ngày 1/1/2019 theo công đoạn của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, câu chuyện phân khúc khó hay dễ 1 phần ở danh tiếng cũng như sản phẩm mà một số doanh nghiệp đưa ra cho phân khúc có tốt hay không, bởi thời gian qua, phân khúc ảnh hưởng rất nhiều khi 1 số chủ đầu tư đưa sản phẩm “lỗi” để phân phối cho bạn, khiến lòng tin của bạn đi xuống.

“Các doanh nghiệp phải luôn đặt lợi ích của bạn lên trên, giữ chữ tín, chắc chắn chất lượng công trình, công đoạn xây dựng, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc bạn. Như vậy, sẽ có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của bạn”, ông Đính nói.

Ngoài ra, việc lệch pha cung – cầu của phân khúc cũng là điều mà doanh nghiệp cần quan tâm. Trong khi nguồn cầu là nhà giá rẻ vừa túi tiền, nhưng nhiều doanh nghiệp lại chú trọng phát triển nhà giá cao, dẫn tới tồn kho.

“Các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc phân khúc nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá phân phối dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn đang là phân khúc chủ đạo của phân khúc, có tính thanh khoản cao và bền vững”, ông Đính khuyến cáo.

Gia Huy

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: