Bất động sản TP.HCM: Thị trường đất nền bắt đầu vào giai đoạn phân hóa

“Sóng” hạ tầng bất động sản ở khu Nam Sài Gòn
Bất động sản TP.HCM: Tâm điểm mới của địa ốc khu Đông
Căn hộ chung cư Vincity Grand Park Đẳng cấp của siêu dự án căn hộ chung cư Tập đoàn Vingroup
Hiện nay, BĐS liền thổ vẫn được xem là kênh đầu tư “vua”. Tuy nhiên, sau thời gian sốt nóng, phân khúc đất nền bắt đầu bước vào GĐ phân hóa, sản phẩm cung cấp nhu cầu thực vẫn có lực cầu cao, song đất nền có nhân tố đầu cơ bắt đầu giảm nhiệt.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dao động vài tuần trở lại đây, làn sóng đổ xô đi mua đất nền đã bắt đầu thoái trào. Những điểm nóng tạo nên cơn sốt thời gian qua ở các khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh… đã bắt đầu hạ nhiệt. Đặc biệt, các khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, hạ tầng dịch vụ đã xuất hiện tình trạng giới đầu cơ xả hàng.

Tại buổi giao lưu về diễn biến phân khúc nhà đất do Câu lạc bộ cà phê BĐS tổ chức cuối tuần qua, nhận định của nhiều thành viên tham dự phân khúc cho biết, phân khúc đất nền đang bước vào GĐ phân hóa. Theo tổng giám đốc 1 công ty BĐS, dù có tính cục bộ, nhưng sốt đất ảo đất nền thời gian qua là có thật.

Các Dự án đất nền đáp ứng tốt nhu cầu ở thực vẫn đắt khách. Ảnh: Lê Toàn
Các dự án đất nền đáp ứng tốt nhu cầu ở thực vẫn đắt khách. Ảnh: Lê Toàn

“Với phân khúc đất nền ở TP.HCM, các khu vực đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá đất tăng là bình thường, nhưng còn có phân khúc các khu vực xa lắc, xa lơ, đồng không mông quạnh ở Long An hay Nhơn Trạch, thậm chí là Củ Chi hay Nhà Bè…, giá đất tăng liên tục là điều không bình thường”, vị giám đốc này nhận định, đồng thời cho rằng, cơn sốt đất này có dấu hiệu đáng lo ngại là chủ yếu thu hút giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào phân khúc làm cách tân tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Với dòng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật này rất dễ gặp rủi ro, chỉ cần có sự cách tân chính sách cũng có thể khiến suất đầu tư bị ảnh hưởng mạnh.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, do thói quen lâu nay của người Việt, BĐS liền thổ là của để dành, nên nhân tố có đất là quan trọng nhất. Dưới góc độ phân khúc, đất nền, nhà phố từ lâu đã trở thành văn hóa đầu tư ăn sâu trong tiềm thức của người Việt.

Đặc biệt, thời gian gần đây, tốc độ đô thị hóa ở TP.HCM ngày càng diễn ra mạnh mẽ, quy mô dân số ngày càng tăng. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông kết nối được mở rộng đã khiến phân khúc đất nền, nhà phố cảng trở thành phân khúc được ưa chuộng.

Tuy nhiên, theo ông Quang, thời gian qua, có thực ở là 1 số khu vực bị thổi giá lên cao do đón đầu quy hoạch của các siêu dự án, hay các sản phẩm BĐS nông nghiệp được thu gom có hy vọng sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa.

Loại sản phẩm này được xem là 1 loại hàng hóa, chủ yếu mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận, còn thực ở chưa đáp ứng nhu cầu cầu sử dụng thật sự nên khi phân khúc gặp khó khăn dẫn đến rủi ro nhất định. Còn có sản phẩm đất nền, mà cụ thể là đất ở khu Đông, nơi có hạ tầng giao thông phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng cao, giá đất có thể không còn tăng mạnh nhưng rất khó giảm.

Còn theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, thực ở đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản. Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật có thể trong 1 GĐ nào đó gặp khó khăn trong chuyển nhượng do bị ảnh hưởng chung của phân khúc. Tuy nhiên, thời gian sau khi phân khúc bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

“Lâu nay, có các người đầu tư địa ốc đất nền, nếu khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là các người đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính mói chịu lỗ nặng”, ông Lộc nhấn mạnh.

Ở 1 góc độ khác, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá đất nền ở TP.HCM tăng mạnh trong thời gian qua sau khi phân khúc BĐS đã bình phục là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền ở khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Đối có đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền ở các dự án thì việc tăng giá có lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7 – 10%/năm.

Tính từ năm 2010 đến nay, có các khu vực BĐS tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có các khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay các khu vực hình thành dân cư… thì giá tăng 200 – 300% cũng là điều bình thường. Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong 1 thời gian dài, giá đất ở các khu vực đó không tăng. Còn các khu vực khác tăng trưởng 60 – 70% trong vài năm, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

“Với đất nền có giá trị sử dụng, đáp ứng tốt nhu cầu ở, việc tăng giá thời gian qua là cực kỳ bình thường. Điều đáng lo ngại là có loại sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật nhưng bị đẩy giá cao, đến 1 lúc nào đó tự động phân khúc sẽ có sự điều chỉnh”, ông Hiển phân tích.

Tăng Triển (Đầu tư Bất động sản)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0