Cò đất đặc khu đang “nằm im nghe ngóng”

Mizarland và Digicon hợp tác truyền thông địa ốc
Cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi đã sẵn sàng thông tuyến
1.000 quà tặng miễn phí tại “Ngày hội gia đình Seasons Avenue 2018”
Quyết định hạn chế chuyển nhượng, dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đối có 1 số khu phân lô, tách thửa ở 3 đặc khu tương lai là Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc tạm thời khiến chuyển nhượng phát triển thành trầm lắng, giá có hiện tượng giảm.

Trầm lắng chuyển nhượng

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cuối tuần qua, tổng giám đốc 1 sàn chuyển nhượng nhà đất có địa chỉ ở thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn cho biết, chỉ 1 sốh đấy dao động 1 tuần, phân khúc vẫn sôi động, chuyển nhượng mỗi ngày ở sàn này lên tới cả chục tỷ đồng. Tuy nhiên, mấy ngày cuối tuần qua, nhân viên sàn hầu như chỉ ngồi nhìn nhau.

Kể từ ngày 3/5/2018, khi tỉnh Quảng Ninh chọn lọc tạm dừng toàn bộ mọi chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất ở Vân Đồn, đồng thời ứng dụng kiểm tra, thanh tra 1 số sàn chuyển nhượng có thể hiện sai phạm, đầu cơ thổi giá đất, nhiều môi giới bắt đầu “nằm im”, nghe ngóng tài liệu.

Giao dịch đất phân lô ở 1 số đặc khu tương lai phát triển thành trầm lắng hơn
Giao dịch đất phân lô ở 1 số đặc khu tương lai phát triển thành trầm lắng hơn

Ông Trần Thanh T., đại diện 1 nhóm nhà đầu tư ở Hà Nội cho biết, tình hình phân khúc Vân Đồn bắt đầu rơi vào gặp khó, 1 số “cò đất” như ngồi trên đống lửa.

Ông T. cho biết, sau khi nghe tài liệu đất Vân Đồn sốt nóng, nhóm của ông gồm 5 người đã xuống tới cả chục tỷ đồng để ôm đất ở 1 dự án ngay giữa thị trấn Cái Rồng từ giữa tháng 3/2018 có ý định sẽ lướt sóng chỉ sau vài tháng.

Thế nhưng, chọn lọc của tỉnh Quảng Ninh khiến cả nhóm lo lắng, bởi 2/3 số tiền đây là tiền vay ngân hàng. Cho đến nay, 1 số người trong nhóm muốn rút vốn nhưng chẳng thể làm được, vì công văn của tỉnh đã xuống tới 1 số phòng chuyển nhượng công chứng và không ai dám trái lệnh.

Cũng theo ông T., giá đất ở huyện Vân Đồn, đặc khu kinh tế tương lai hiện tạm thời chững lại và bắt đầu có thể hiện giảm vì chẳng thể làm hồ sơ chuyển nhượng. Nếu như 1 sốh đấy 1 tháng, giá đất thổ cư lẫn vườn tạp ở xã Hạ Long, Vạn Yên dao động 5 – 6 triệu đồng/m2, nay đã giảm mạnh, chỉ còn dao động 3 – 4 triệu đồng/m2. Trong khi đây, đất ở 1 số khu thành thị ở khu vực trọng điểm Vân Đồn giảm từ dao động 22 triệu đồng/m2 xuống dưới 20 triệu đồng/m2 tuỳ từng lô.

Tương tự, ở đặc khu tương lai Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), hiện trạng “nằm im nghe ngóng” cũng đang diễn ra. Cảnh tượng nhộn nhịp chào phân phối, trình làng 1 số lô đất và sẵn sàng thực hiện chuyển nhượng ở vô số trọng điểm môi giới nhà đất đã không còn.

Tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vạn Ninh, hôm 9/5 chỉ có hơn 100 lượt người đến chuyển nhượng và đến ngày hôm sau thì giảm 1 nửa.

“Quyết định dừng chuyển nhượng đất ở Bắc Vân Phong khiến việc chuyển nhượng chậm lại”, giám đốc 1 trọng điểm môi giới ở Vạn Ninh nói và cho biết thêm, các tháng đầu năm, ông thực hiện gần 20 lượt chuyển nhượng đất, chủ yếu mua rồi phân phối lại.

Cách đấy 1 tuần, ông xuống 500 triệu đồng cọc cho lô đất ngang 7 m, sâu 30 m, trong đây có 120 m2 thổ cư có giá 8 tỷ đồng ở trọng điểm thị trấn. Tuy nhiên, đến thời điểm giai đoạn này, không dễ để đẩy lô đất trên có giá đã mua.

Trao đổi qua hotline, 1 đầu nậu đất Vân Phong khác cho biết, giờ kiếm được mối trình làng phân phối đất rất khó, có ngày lòng vòng khắp nơi mà không được gì. Lệnh cấm chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở khiến giới chuyển nhượng không mặn mà có sản phẩm này nữa, mà hướng đến các lô đất có nhà sẵn, hoặc khu tái an cư, vì còn có khả năng chuyển nhượng.

Vẫn nên cho phép chuyển nhượng đất đai ở 1 số Dự án có quy hoạch rõ ràng
Vẫn nên cho phép chuyển nhượng đất đai ở 1 số dự án có quy hoạch rõ ràng
Tuy nhiên, người này cho rằng, dù chuyển nhượng không diễn ra rầm rộ như trước, song giá đất ở đấy về dài hạn vẫn sẽ tăng. Một lô đất hơn 1.000 m2 có 350 m2 thổ cư ở xã Vạn Thọ hồi tháng 10/2017 (trước thời điểm toàn huyện Vạn Ninh được chọn lọc làm dự án đặc khu Bắc Vân Phong) chừng 200 triệu đồng, nhưng nay đã lên đến hơn 3 tỷ đồng.
Theo 1 số cò đất, giá đất ở Vạn Ninh đã tăng lên từ vài chục đến vài trăm phần trăm, tùy khu vực. Do đây, kể cả không có lệnh hạn chế chuyển nhượng của chính quyền, thì phân khúc cũng sẽ chững lại 1 thời gian để tìm động lực rồi mới tiếp tục đi lên. Các môi giới đã ôm đất đang kỳ vọng vào khả năng Quốc hội thông qua Luật Đặc khu vào kỳ họp tới để phân khúc 1 số khu này tiếp tục chuyển động đi lên.

Không giống như Vân Đồn hay Bắc Vân Phong, tình hình phân khúc Phú Quốc không đến mức trầm lắng đột ngột, bởi lẽ chọn lọc dừng phân lô, phân phối nền đã được địa phương này ứng dụng từ trước đây khá lâu. Tuy nhiên, theo chia sẻ của 1 số đầu nậu, tâm lý dè chừng chung của phân khúc cũng đã lan rộng khiến 1 số nhà đầu tư cảnh giác hơn, đồng thời 1 số vận hành cũng không sôi động như thường lệ.

Trên 1 số diễn đàn cũng không còn thấy cảnh kháo nhau về 1 số dự án phân lô, đất nền ở Phú Quốc, mà chủ yếu là 1 số dự án villa, condotel của 1 số chủ đầu tư đã đầu tư căn bản hạ tầng tiện ích hoặc đã đưa vào khai thác.

Cần biện pháp có tính phân khúc

Trao đổi có phóng viên Đầu tư Bất động sản, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, chỉ nên cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan đối có 1 số thửa đất không nằm trong quy hoạch, còn đất dự án vẫn nên cho phép vì đấy là vận hành kinh doanh thông thường. Nếu không cho phép chuyển nhượng, có thể còn tạo thêm rủi ro cho người dân, bởi khi đây, hình thức chuyển nhượng theo kiểu giấy viết tay sẽ phổ biến.

Tương tự, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, thấy “sốt đất” mà đề nghị ngừng chuyển nhượng thời điểm này sẽ không hiệu quả. Khi không cho phép chuyển nhượng chính thức thì có thể tồn ở các chuyển nhượng ở dưới dạng phi chính thức. Nếu bởi thế thì độ rủi ro, nguy cơ còn cao hơn rất nhiều. Theo vị chuyên gia này, từ bí kíp quản lý cho thấy thông thường việc sốt đất ít khi chỉ từ phía người dân, mà thường sẽ có “đâyng góp” lớn của cán bộ địa phương.

“Người dân mạnh tay mua đi phân phối lại đất đai vì họ thấy cán bộ địa phương đang làm thì dại gì mà không làm. Cứ bởi thế, cơn sốt đất bị đẩy lên cao không có điểm dừng. Rất nhiều người cũng hiểu rõ các hậu quả nghiêm trọng của việc sốt đất nhưng lại vẫn cố tình làm, dẫn đến có chặn thì phân khúc vẫn sẽ âm thầm vận hành”, ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, 1 lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc cấm chuyển nhượng, chuyển nhượng chỉ có tính chất ngắn hạn, còn thực ở có việc Luật Đặc khu có khả năng cao được thông qua, 1 số nhà đầu tư, môi giới có tiềm lực còn cho rằng, đấy là thời cơ để họ mua được đất có giá hợp lý hơn.

“Lệnh cấm sẽ chẳng thể khiến phân khúc đâyng băng chuyển nhượng mà chuyển sang 1 số hình thức lách luật khác. Các môi giới cũng sẽ chỉ dừng lại nghe ngóng 1 thời gian, bởi số vốn mà nhiều người bỏ vào đất nền 1 số đặc khu tương lai là không hề ít”, vị này cho biết.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing, Đại học Kinh tế TP.HCM, để điều tiết phân khúc hiệu quả, cắt được cơn sốt giá đất, cần các biện pháp tổng thể để phân khúc quay lại đúng quỹ đạo, đúng có giá trị thực. Về mặt lý thuyết, có nhiều biện pháp hiệu quả hơn trong việc hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này như đánh thuế đất (đánh thuế nặng đất bỏ hoang, chậm công đoạn), định giá đất theo phân khúc để áp thuế tránh đầu cơ, giới hạn thời gian chuyển nhượng, thắt chặt tín dụng có đất bỏ hoang (mua đất bỏ hoang, không thi công và chưa đưa vào sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao)…

“Một số nhóm biện pháp trên đấy là các bài học quốc tế từng ứng dụng thành công để bình ổn phân khúc địa ốc đang nóng sốt. Khi 1 số chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào nghĩa vụ của người nắm giữ đất đai, khiến họ dè dặt khi đổ tiền vào đất mới giúp phân khúc tìm được trạng thái cân bằng hơn.

Bởi lẽ, khi đây, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa có việc đâyng thuế càng nhiều”, ông Nghĩa đánh giá và nhấn mạnh, “sốt đất” ở 1 số đặc khu tương lai đang phản ánh quy luật, tiền sẽ đổ về nơi có khả năng tạo ra lợi nhuận cao nhất. Do đây, để hạn chế bong bóng, cần 1 số biện pháp có tính phân khúc hơn là 1 số chọn lọc hành chính.

Linh Việt (Đầu tư Bất động sản)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0