Đất nền TP.HCM có thực sự hết sốt?

Siết tín dụng bất động sản: Loại bỏ nhà đầu tư “tay không bắt giặc”
TNR Holdings Việt Nam thắng nhiều giải lớn tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2018
“Ngôi làng Pháp” đầu tiên xuất hiện tại Bắc Trung Bộ
Sau 5 tháng bùng phát, phân khúc đất nền ở TP.HCM đã “bình yên” trở lại. Tuy nhiên, giới đầu tư và đánh giá phân khúc cho rằng, phân khúc chỉ tạm thời “cắt cơn” và đang dự tính cho đợt sóng mới.

Sốt đất theo quy luật

Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, từ đầu tháng 5/2018 đến nay, đất nền ở 1 vài điểm nóng sốt trên địa bàn TP.HCM như quận 9, Bình Chánh, quận 2… đã chững lại. Dù chuyển nhượng chậm, nhưng giá đất vẫn không hề giảm.

Phân khúc đất nền dự án giảm lượng chuyển nhượng, nhất là ở các khu vực có lượng chuyển nhượng nhiều thời gian qua như Phú Nhuận (quận 9), Nam Long (quận 9), đất nền Hoàng Anh Gia Lai, Điền Phúc Thành… nhưng giá vẫn neo ở mức cao. Ngoại trừ ở huyện Cần Giờ, dao động 1 tháng nay cả chuyển nhượng và giá đất đều giảm mạnh, bởi có tài liệu cầu Bình Khánh không làm nữa. Giá đất ở Cần Giờ đã giảm dao động 20% so có thời điểm sốt đất giữa năm 2017.

Nhiều khu đất ở ngoại vi TP.HCM và 1 vài tỉnh kế bên đã được 1 vài nhà đầu tư thu gom, chờ đợt sóng mới
Nhiều khu đất ở ngoại vi TP.HCM và 1 vài tỉnh kế bên đã được 1 vài nhà đầu tư thu gom, chờ đợt sóng mới

Nguyễn Văn Hưng, nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản Rioland, đang phân phối dự án ở các con phố Trường Lưu (quận 9) cho biết, giai đoạn này, tâm lý bạn đang nghe ngóng, thấy giá đất cao nên không dám bỏ tiền vào mua nữa, phân khúc lại không có hàng mới.

Đây cũng là hiện trạng chung, không chỉ của phân khúc nhà đất TP.HCM, mà cả 1 vài tỉnh kế bên như Long An, Đồng Nai, Bình Dương…

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc sàn chuyển nhượng nhà đất Thăng Long (quận Tân Phú) lý giải, việc phân khúc chững lại có lý do chính nằm ở quy tắc phân khúc. Theo quy luật, đất nền luôn nóng sốt từ cuối quý IV năm trước và bùng phát mạnh ở quý I năm sau, sẽ hạ nhiệt ở dao động tháng 5 hoặc tháng 6.

“Quy tắc này đến từ dòng tiền trong dân và giới đầu tư. Thường các tháng cuối năm và đầu năm, lượng tiền mặt khá nhiều. Đây cũng là thời điểm mà nguồn hàng mới được doanh nghiệp địa ốc cho ra hàng, phân khúc phát triển khi nhân tố nhu cầu và nguồn cầu đều có sẽ đẩy phân khúc lên cao. Ở phân khúc đất nền, nguồn hàng mới luôn hạn hẹp, dẫn tới nhu cầu nhiều hơn hàng thực ở, vậy là xu hướng tranh nhau mua hàng, tạo ra nóng sốt là tất yếu. Nhưng vì hàng ít, tranh nhau mua sẽ dẫn tới cảnh hết hàng sớm, người mua sau chỉ còn mua qua mua lại và giá khi này đã bị đẩy lên tới mức chẳng thể cao hơn. Giá cao quá thì người ta không mua nữa, khi đấy phân khúc sẽ tự động cắt cơn”, ông Dũng đánh giá.

Chờ đợt bùng phát mới

Phân tích về phân khúc phân khúc đất nền, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thực ở phân khúc chỉ tạm ngừng sốt. Hiện nay, 1 vài chủ đầu tư bắt đầu thời điểm săn lùng quỹ đất để mua và đã đi vào hoạt động thủ tục pháp lý. Sau khi đã có quỹ đất và việc tách sổ, phân lô được đã đi vào hoạt động thì phân khúc sẽ bùng phát trở lại.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, hiện giới đầu tư đua nhau gom quỹ đất để dự tính cho đợt ra hàng mới. Bà Phạm Kim Tuyên, Giám đốc Công ty Bất động sản PCT Land cho biết, doanh nghiệp của bà đang cử 1 đội đi “săn” quỹ đất ở khu vực Bến Lức, tỉnh Long An, khi có quỹ đất rồi sẽ xin thủ tục tách thửa làm dự án phân lô. Theo bà Tuyên, hiện TP.HCM do quy định tách thửa mới rất khó nên buộc bà phải chuyển hướng về Long An đầu tư. Quỹ đất ở đấy nhiều, dễ tách thửa, lại giáp TP.HCM nên việc phát triển chuẩn bị rất tốt.

“Thường thì nửa đầu năm chúng tôi tổ chức phân phối hàng, thời gian còn lại là đi săn quỹ đất”, bà Tuyên nói.

Với 1 vài doanh nghiệp địa ốc mới, để có quỹ đất phát triển thì ngoài việc đi săn quỹ đất, con các con phố M&A (chuyển nhượng – sáp nhập) được xem là chọn lọc tối ưu. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư Căn nhà mơ ước (DRH), ngoài các dự án đã triển khai thành công thời gian qua ở TP.HCM như Dự án căn hộ cao tầng D-vela (quận 7), Dự án căn hộ cao tầng Auraura (quận 8), hiện DRH đã mua lại được khá nhiều quỹ đất lớn, sẵn sàng cho “cuộc chơi” sắp tới. Được biết, DRH đã xin chủ trương để được đầu tư 1 khu thành phố lớn ở Bình Dương, sẽ triển khai vào quý IV/2018…

Theo bà Tuyên, quy luật là cuối quý IV hàng năm, phân khúc nhà đất sẽ lại bùng phát. Ở mỗi đợt sốt, giá luôn được đẩy lên, căn cứ theo giá các đợt sốt trước đấy. Chẳng hạn ở khu vực quận 9, TP.HCM, kết thúc điểm sốt năm 2017 là 29 triệu đồng/m2, giá này sẽ tiếp tục giữ tới đợt sốt năm nay và giá phân phối khởi điểm ở mức 29 triệu đồng/m2. Đây là nguồn gốc ở sao giá đất luôn tăng, chứ không giảm.

Gia Huy

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: