Giải mã bài toán “ăn tiền” của bất động sản công nghiệp

Tổ hợp Khách sạn Mường Thanh và Căn hộ cao cấp Sơn Trà sai phạm những gì?
Sốt ảo đẩy giá đất ở Bình Dương tăng tới 400%, nguy cơ vỡ bong bóng
Sun Square sốt hàng đợt mở bán cuối – Thời của căn hộ cao cấp bàn giao ngay lên ngôi
Bất động sản công nghiệp và sản xuất gần đây bỗng trở thành tiêu điểm trong giới đầu tư, song phân khúc vẫn còn nhiều nút thắt cần xử lý.

Báo hiệu GĐ mới

Việc Warburg Pincus và Becamex IDC lập liên doanh Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BWID) trị giá 200 triệu USD (5 năm thứ hai có thể đạt tổng giá trị tài sản 2 tỷ USD) mới đây đã đánh động các ai đang làm trong ngành. Cặp đôi này có trong mình tham vọng trở thành nhà cung ứng nhà đất (bất động sản) công nghiệp và cho thuê dịch vụ hậu cần lớn nhất Việt Nam. BWID sẽ nhắm đến 1 vài nhà đầu tư và 1 vài ngành nghề như sản xuất cơ khí, điện tử, sản xuất xe hơi, may mặc…

nhà đất công nghiệp đang có nhiều thời cơ phát triển khi dịch vụ kho vận tăng mạnh. Ảnh: Đức Thanh
Bất động sản công nghiệp đang có nhiều thời cơ phát triển khi dịch vụ kho vận tăng mạnh. Ảnh: Đức Thanh

“Đây đúng là thời điểm để chúng tôi đâyn nhận và cung cấp các thời cơ nhằm đưa ngành công nghiệp và dịch vụ hậu cần Việt Nam lên 1 cao cấp mới”, ông Jeffrey Perlman, Giám đốc Điều hành của Warburg Pincus khu vực Đông Nam Á cho biết.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thương vụ này đã báo hiệu 1 GĐ mới về phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam.

Theo ông, sự bùng nổ mạnh mẽ về nhu cầu của 1 vài nhà cung ứng dịch vụ kho vận, phản ánh sự tăng trưởng vượt bậc của ngành hàng tiêu dùng trong nước đã cho thấy, chuỗi cung ứng đang thúc đẩy sản xuất. Ngành sản xuất công nghệ cao càng tăng trưởng mạnh, thì càng giúp nâng cao năng lực sản xuất và duy trì tính tranh đua về kinh phí của Việt Nam so có 1 vài đối thủ trong khu vực.

Các xu hướng trong nước đang dần 1 vàih tân do kết cấu hạ tầng không ngừng được cải thiện và có sự dịch chuyển đáng kể về 1 vài địa điểm đắc địa.

Lĩnh vực bất động sản công nghiệp là 1 trong số ít ngành có khách thuê sẵn sàng trả cao hơn giá phân khúc, song đây phải là 1 vài địa điểm đắc địa và nằm trong 1 vài khu công nghiệp có chất lượng quản lý tốt.

Ông Alex Crane nhận định, số dự án cung cấp 1 vài đề nghị trên còn quá ít. Do vậy, phân khúc bất động sản công nghiệp đang đứng trước thời cơ cực lớn để nâng cao nguyên tắc và có đến biện pháp lý tưởng hơn cho khách thuê, 1 vài nhà sản xuất.

“Đây cũng chính là các mục tiêu mà Warburg Pincus đang hướng đến”, ông Alex Crane cho biết.

Để phục vụ mục tiêu đây, BWID đã mua đất cho 8 dự án ở 5 đô thị, đều nằm trong Vùng kinh tế trọng tâm phía Bắc và Vùng kinh tế trọng tâm phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh).

Theo kế hoạch, BWID sẽ thi công nền móng bất động sản công nghiệp và dịch vụ hậu cần có thể cung cấp được 1 vài tập đoàn đa quốc gia, 3PLs (cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba hay logistics theo hợp đồng) và 1 vài doanh nghiệp thương mại điện tử. Với dân số hơn 93 triệu người và sự phong phú hóa ngành nghề càng ngày càng tăng, ngành công nghiệp sản xuất và phân khúc tiêu thụ nội địa đã trở thành khu vực ưu tiên tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Không khó hiểu về động thái của cú bắt tay trên. Ngành logistics ở châu Á – Thái Bình Dương đang nóng lên, khi hai trong số 1 vài nhà bán lẻ trực tuyến lớn nhất địa cầu là Amazon (Mỹ) và Alibaba (Trung Quốc) mở rộng phân khúc trong khu vực. Việt Nam không nằm ngoài bàn cờ này.

Thương mại điện tử hay sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ khắp nơi trên địa cầu đến Việt Nam gần đây là cú hích làm phân khúc bất động sản công nghiệp “nóng” lên. Trong đây, nhà kho, xưởng được kỳ vọng là 1 trong các phân khúc phát triển mạnh mẽ, đâyng góp cho phân khúc bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng góp phần thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp. Vốn đăng ký mới từ đầu năm đến nay tuy giảm so có cộng kỳ năm ngoái, song vẫn chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất và chế tạo.

Yếu tố bất thường cần lưu ý

Ông Pelham Higgins, Giám đốc Thị trường vốn khu công nghiệp ở Nhật Bản và Hàn Quốc của Công ty JLL (chuyên cung cấp 1 vài dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản) từng cảnh báo, dù thương mại điện tử hỗ trợ cho sự phát triển của ngành, nhưng khách thuê, mua cũng không dễ sẵn sàng chi trả 1 khoản kinh phí lớn cho hạ tầng, kho bãi…

Theo số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam, phân khúc phía Nam, giá chào thuê quý I/2018 tăng gần 2,3% so có cộng kỳ năm ngoái, lên mức 3,027 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đây, ở phân khúc phía Bắc, trong quý I/2018, giá thuê tăng 2% so có cộng kỳ năm ngoái. Vậy nên, 1 vài chủ đầu tư cần thiết lập đơn giá chào cho nhiều đối tượng khác nhau.

Đó là chưa kể, trong tương lai, giá đất sẽ tiếp tục tăng, kéo kinh phí thi công tăng. Đây thực sự là thách thức cho việc cân bằng giữa việc tăng kinh phí có lợi nhuận.

Để lên kế hoạch đầu tư dài hạn vào lĩnh vực này, 1 vài nhà đầu tư và chủ đầu tư cần hiểu rõ bạn của mình cũng như các nhân tố thực sự đang dẫn dắt phân khúc.

Theo ông Alex Crane, có nhiều phân khúc bất động sản hiện không bắt kịp nhu cầu của người dùng cuối. Đó không chỉ là kết cấu hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp, mà còn là quy trình quản lý và kiến trúc kho. Chất lượng thi công vẫn chưa cung cấp được 1 vài nguyên tắc của 1 vài doanh nghiệp đa quốc gia nhìn chung và vận hành lưu trữ nói riêng.

Chủ đầu tư muốn thành công trong phân khúc này cần giải mã được bài toán về địa điểm đẹp, chất lượng thi công hợp lý và quản lý tốt.

Về lý thuyết có vẻ dễ làm, song có khá nhiều nhân tố bất thường mà 1 vài nhà đầu tư muốn tiến vào phân khúc này cần phải lưu ý. Chẳng hạn, trong thời gian tới, lĩnh vực kho vận và sản xuất (trừ bán lẻ) sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các 1 vàih tân về công nghệ. Chỉ 1 1 vàih tân nhỏ trong lĩnh vực tự động hóa (robot, thiết bị tự động, xe tư lái) cũng sẽ tác động tới bất động sản. Thậm chí, không nhiều chủ đầu tư có kế hoạch lắp tấm thu pin năng lượng mặt trời cho 1 vài tòa nhà. Rõ ràng, phân khúc vẫn còn nhiều nhược điểm.

Anh Hoa

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: