Minh bạch kém, nút thắt cản bước chân nhà đầu tư ngoại

Người đi qua… nhà!
TP.HCM: Đất công viên bị “xẻ thịt”, chiếm dụng làm địa điểm ăn uống, vui chơi
Eco-Green Saigon – Tuyệt phẩm đô thị xanh cao cấp giữa lòng quận 7
Dù dòng vốn ngoại đang chảy khá mạnh vào nhà đất trong thời gian qua, nhưng thực ở nhiều nhà đầu tư vẫn đầu tư ở mức thăm dò. Khối ngoại tạo cảm hứng.

Chia sẻ có phóng viên ở 1 diễn đàn về phân khúc nhà đất diễn ra gần đây, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, có vai trò là đơn vị giải đáp nhà đất quốc tế, hàng tuần, Savills nhận được khá nhiều câu hỏi của các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu về phân khúc nhà đất Việt Nam.

Có thể thấy rằng, trong 1 vài năm trở lại đây, địa ốc Việt Nam được xem là điểm đến đầu tư có sức quyến rũ lớn đối có dòng vốn ngoại, độc đáo kể từ khi các sắc luật sửa đổi như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh nhà đất, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… có nhiều điểm sửa đổi cởi mở hơn, tiến bộ hơn được ban hành.

Bên cạnh đó, tiềm năng của phân khúc còn đến từ sức hút của việc tăng trưởng kinh tế ổn định, quốc gia bước vào thời kỳ dân số vàng và độc đáo là sự xuất hiện của các đặc khu kinh tế trong tương lai.

.
.

Trong số các nhóm nhà đầu tư quan tâm, đáng kể có thể kể đến như Singapore, Malaysia, Hồng Kông (Trung Quốc), Trung Quốc đại lục và độc đáo là Nhật Bản và Hàn Quốc. Ngoài ra, Mỹ và 1 số quốc gia từ châu Âu cũng đang dành mối quan tâm tới thời cơ trên phân khúc nhà đất Việt Nam.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và Đầu tư cho thấy, lũy kế đến hết ngày 20/4/2018, riêng lĩnh vực kinh doanh nhà đất đã thu hút tới 51,3 tỷ USD tổng vốn đăng ký từ nhà đầu tư ngoại, chiếm xấp xỉ 16% tổng vốn đầu tư và đứng thứ 2/19 ngành kinh tế thu hút dòng vốn ngoại ở Việt Nam.

Sức quyến rũ của phân khúc biểu hiện trong sự phong phú về phân khúc, không chỉ tập trung vào các phân khúc truyền thống như văn phòng, bán lẻ, mà dòng vốn ngoại còn có xu hướng chảy vào các phân khúc mới nổi như nghỉ dưỡng, nhà đất công nghiệp và kho vận. Ngoài ra, sức quyến rũ cũng được quy chiếu dựa trên sự sôi động của 2 phân khúc lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Chỉ tính riêng TP.HCM, xấp xỉ 45% vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào Thành phố chảy vào lĩnh vực nhà đất có sự xuất hiện của các thương vụ lớn từ như hãng Mitsubishi, Maeda, Kajima, Sumitomo, Sanyo, Creed Group, Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad… Trong khi đó, dù ở 1 mức thấp hơn, nhưng các nhà đầu tư lớn như Gamuda, Capital Land… cũng góp phần tạo nên sự sôi động và màu sắc riêng có của các dự án trên phân khúc Hà Nội.

Tập đoàn Aeon đến từ Nhật Bản là 1 trong các cái tên gây chú ý gần đây khi xây dựng các trung tâm thương mại lớn ở TP.HCM, Hà Nội và sắp tới là Hải Phòng, tạo sức lan tỏa tới phân khúc nhà đất xung quanh.

Ghi nhận thực ở từ phân khúc cho thấy, sau khi có thông tin Aeon xây dựng trung tâm thương mại thứ 2 ở Hà Nội ở quận Hà Đông, giá của 1 số dự án nhà đất xung quanh trên các con phố Lê Trọng Tấn, Đại Mỗ, Đồng Đế, Dương Nội (quận Hà Đông) đã tăng lên từ 15 – 25% so có hơn 1 năm trở về trước và vẫn tiếp tục chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo chia sẻ của ông Hồ Đức Hùng, Giám đốc Sàn Bất động sản Anh Hùng chuyên môi giới địa ốc khu vực Hà Đông, sau khi Dự án Aeon Mall Hà Đông được khởi công xây dựng, số lượng mua bán ở sàn Anh Hùng tăng dao động 30% so có thời điểm đầu năm.

Ông Hùng cũng cho biết, ở khu đất dịch vụ, đa số người mua có nhu cầu ở thực, còn các khu đất dự án, khách hàng đa số là giới đầu tư. Trên thực ở, bên cạnh 1 số nhà đầu tư đẩy hàng nhanh để hiện thực hóa lợi nhuận, cũng không ít nhà đầu tư lại có động thái găm hàng. Chính bởi vậy, dù giá tăng nhưng theo các môi giới, các sàn không có nhiều sản phẩm để bán.

“Cuối tháng 1/2017, có khách gửi tôi 4 lô bán lại, nhưng khi siêu thị Aeon Mall chính thức được khởi công, cảm thấy tiềm năng tăng giá sẽ còn cao, nên khách đã chọn lọc găm hàng không bán nữa”, chị Hoa, 1 môi giới đất nền ở khu vực này cho biết.

Nhưng vẫn còn các điểm nghẽn

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các chuyên gia nhà đất cho biết, mặc dù phân khúc nhà đất Việt Nam có nhiều tiềm năng, nhưng cách tiếp cận của các tập đoàn nhà đất quốc tế cũng vẫn đang ở mức thăm dò. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu phân khúc, nhưng hưởng ứng bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng. Bên cạnh đó, các nhà nhà đất này cũng yêu cầu khắt khe trong việc minh bạch thông tin dự án và các khoản chi phí không hợp lý.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, thông thường, khi tham dự mua bán dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng.

Sau đó, so sánh có các địa phương khác và lên hồ sơ trình làng về dự án. Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên, sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng mua bán phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.

Tuy nhiên, 1 số công ty Việt Nam vẫn mập mờ có đối tác nước ngoài trong hồ sơ trình làng dự án, không cung cấp đủ thông tin, không biểu hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch… và điều này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao.

“Không phải không có các nhà đầu tư ngoại quan tâm tới các khoản đầu tư là các lô đất ở Hà Nội, TP.HCM và ở 1 số địa phương đang được thế chấp ở ngân hàng, nhưng việc tiếp cận thông tin liên quan đến các mảnh đất này không dễ. Trong khi đó, các nhà đầu tư nội lại có rất nhiều cách để nắm được thực trạng tài sản thế chấp này để thâu tóm, mà 1 trong số đó là nhờ có quan hệ tín dụng lâu năm có ngân hàng”, ông Hà nhấn mạnh và cho biết, có các mảnh đất được rao bán công khai, nhưng hoặc vướng mắc về pháp lý, hoặc có vị trí không quá đẹp và không thực sự quyến rũ có các nhà đầu tư ngoại. Vì vậy, họ thường chọn phương án hợp tác góp vốn cùng các đơn vị kinh doanh trong nước.

Tương tự, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Công ty CBRE cho rằng, có nhà đầu tư nước ngoài, khi tham dự đầu tư vào 1 phân khúc nào đó, điểm đầu tiên họ quan tâm là tính minh bạch của phân khúc bên cạnh khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận, trong khi phân khúc nhà đất Việt Nam lại bị đánh giá là chưa thực sự minh bạch.

“Rào cản lớn nhất để vốn ngoại đổ vào nhà đất là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, mua bán nhà đất ở nước ta. Đồng thời, hàng loạt nhân tố luôn được các nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả đầu tư, phân khúc, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức mua bán, quyền có riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về phân khúc… Nhưng các nhân tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư”, bà An đánh giá.

Tuy nhiên, theo bà An, gần đây, nhiều động thái chính sách và phân khúc cho thấy tính minh bạch đang được cải thiện. Khi phân khúc được minh bạch hơn, thì dòng vốn ngoại vào nhà đất sẽ tăng.

Cụ thể, từ tháng 7/2017, Ngân hàng Thế giới đã phê duyệt gói hỗ trợ dự án cải thiện quản lý và cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam trị giá 150 triệu USD. Dự án này nhằm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai cho cả Chính phủ và công chúng tiếp cận.

“Trong bối cảnh giá cả nhà đất luôn biến động và phân khúc không ngừng vận động, tôi cho rằng, việc xây dựng 1 hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và luôn cập nhật thông tin phân khúc là 1 việc làm rất cần thiết. Để minh bạch phân khúc, Nhà nước cũng cần tạo hành lang pháp lý cho các làm việc dịch vụ hỗ trợ phân khúc nhà đất, trong đó có làm việc giải đáp về quy hoạch; định giá đất và nhà đất; đo đạc địa chính; cung cấp thông tin nhà đất; tạo sàn mua bán, môi giới nhà đất; thế chấp bằng nhà đất… Tuy nhiên, đây sẽ là 1 quá trình dài hơi đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện”, bà An nhấn mạnh.

Ninh Việt (Đầu tư Bất động sản)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0