Thị trường BĐS đang bám sát hơn nhu cầu thực tiễn

Bình quân có hơn 500 công ty địa ốc ra đời mỗi tháng
Bất động sản TP.HCM: Không còn là “mảnh đất màu mỡ”
Chủ đầu tư 6th Element chọn Đông Dương Home Interior làm nhà cung cấp tủ bếp và thiết bị bếp
Theo ông Giáp Văn Kiểm, Phó tổng giám đốc CTCP Bất động sản Belleville Hà Nội, phân khúc BDS sau nhiều năm thăng trầm, đến nay đã có các bước phát triển đáng kể, nguồn cung càng ngày càng bám sát có nhu cầu thực tiễn của cuộc sống.
.
Ông Giáp Văn Kiểm, Phó tổng giám đốc CTCP Bất động sản Belleville Hà Nội

Thưa ông, ông có thể đưa ra cái nhìn tổng quan về sự cách tân của phân khúc BDS trong 10 năm qua?

Có lẽ nhiều người còn nhớ vào dao động năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã cung cấp tín dụng ào ạt cho các dự án BDS, thổi vào phân khúc 1 sức nóng đầu tư và thậm chí cả đầu cơ, giá cả nhà ở bị đẩy lên cao, dẫn đến nguồn cung tăng như vũ bão và ngày càng cách xa nhu cầu thực về nhà ở, độc đáo là có khả năng thanh toán của đông đảo dân chúng. Sự trả giá đắt đã ập đến, không chỉ có toàn bộ nền kinh tế mà có nhiều nhà đầu tư BDS.

Đến nay, phân khúc BDS đã dần bình phục trở lại, có cách tiếp cận thông minh hơn, chuyên nghiệp hơn, không chỉ ở tầng vĩ mô mà cả ở tầng vi mô, không chỉ đối có các nhà đầu tư, mà cả có mọi tầng lớp khách hàng.

Với nhà nước, Chính sách của Nhà nước đã dần được hoàn thiện bởi sự ra đời của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BDS, Luật Dân sự… Nhiều điều Luật được bổ sung, sửa đổi khiến cho phân khúc thông thoáng hơn, minh bạch hơn, song cũng dễ dàng kiểm soát và điều tiết hơn.

Với các ngân hàng, bắt đầu từ năm 2013, tín dụng BDS có xu hướng tăng và nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế. Việc Ngân hàng Nhà nước ban hành kịp thời các quy định về các giới hạn, mật độ bảo đảm an toàn trong làm việc của các tổ chức tín dụng, xác định lộ trình giảm mật độ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn về 50%, đồng thời, nâng hệ số rủi ro đối có tín dụng BDS từ 150% lên 200%…, là cơ sở thúc đẩy dòng vốn tín dụng đổ vào BDS.

Với các nhà đầu tư, từ chỗ lao vào phân khúc như 1 bản năng tìm kiếm lợi nhuận thuần túy, thì nay đã khôn ngoan hơn, tìm kiếm các phân khúc phân khúc phù hợp có thời thế và nguồn lực của mình hơn. Nhà đầu tư bắt đầu coi nhu cầu thực của khách hàng là “mục tiêu số 1” không thể thiếu trong chiến lược phát triển…Bên cạnh đó, Nhà đầu tư BDS đã hiểu “Không có BDS đẹp, chỉ có BDS có lời”. Có nghĩa là nhà đầu tư phải định giá tài sản, có nhiều phương pháp định giá 1 tài sản bất kỳ, kể cả BDS. Nhiều nhà đầu tư chưa có tiêu chí và phương pháp định giá, vì vậy họ mua có giá cao hơn giá trị thực của tài sản, họ mua theo giá của chủ tài sản đưa ra hoặc mua theo “giá phân khúc”. Do vậy, nhà đầu tư biết định giá, sẽ biết giá GĐ này của tài sản đó có giá trị cao hay thấp hơn giá phân khúc (ví dụ, tài sản 5 tỷ, nhưng định giá tài sản trị giá 5,5 tỷ, khách hàng nên mua và ngược lại).

Với khách hàng mua nhà, sau nhiều bài học từ thực tiễn mua nhà theo diện tích nay đã tỉnh táo hơn, thông minh hơn, khi tiếp cận có phân khúc. Khách hàng bắt đầu quan tâm đến các nơi ở được quy hoạch khép kín, có hạ tầng tiện ích và dịch vụ đồng bộ, như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, mua sắm, vui chơi giải trí, phong cảnh, cây xanh cho bóng mát ngay khi bàn giao nhà …Họ đã quan tâm đến chủ đầu tư là ai? Nhà thầu thi công, giám sát công trình có uy tín trên phân khúc không? thiết bị bên trong xe trong từng căn hộ cao tầng được chủ đầu tư cam đoan trong hợp đồng và thực ở triển khai như thế nào? Hệ thống nước thải, nước sạch được đầu tư như thế nào? Đặc biệt, họ rất quan tâm đến đơn vị quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế khu đô thị hay tòa nhà chung cư là ai? Họ cũng đã cảnh giác có các dự án chưa đủ cơ sở pháp lý đã giao dịch, công trình chưa được nghiệm thu PCCC đã bàn giao cho dân vào ở.

Nội thất phòng ăn, bếp villa mẫu có thương hiệu Vimefulland
Nội thất phòng ăn, bếp villa mẫu có thương hiệu Vimefulland

Thưa ông, là mội người tham dự vào lĩnh vực môi giới BDS từ rất sớm, ông đánh giá thế nào về hiện trạng và định hướng của nghề môi giới BDS GĐ này?

Môi giới là 1 nghề quan trọng trong lĩnh vực BDS, là cánh tay nối dài của chủ đầu tư đến có khách hàng. Tuy nhiên, đằng sau vai trò quan trọng đó, cũng có không ít mặt trái của các đơn vị phân phối hoặc người môi giới độc lập, ảnh hưởng xấu tới hình ảnh chung của nghề môi giới BDS.

Nghề môi giới BDS như trăm hoa đua nở được đánh dấu vào GĐ đỉnh cao của phân khúc chứng khoán năm 2007,đây là thời điểm chốt lời của cổ phiếu và giá trị được chuyển vào đầu tư kinh doanh BDS, dẫn đến phân khúc nhà đất thời điểm đó trở cơn co giật. Nguồn cung dự án BDS thời điểm này rất khan hiếm có thể nói là đếm trên đầu ngón tay. Giá bán căn hộ cao tầng, villa ở 1 số dự án tăng theo giờ, nhiều nhà đầu tư cũng không quản ngại khó, đi săn lùng cả đất đồi núi giáp ranh Hà Nội. Chính cơn co giật của phân khúc nhà đất thời điểm này, đã vô tình kích thích phân khúc môi giới BDS và đợt kích thích này, mạnh đến nỗi gây ra 1 đợt lan tỏa rộng dọc theo trục phía Tây của Thủ đô Hà Nội.

Thị trường nhân lực phục vụ cho ngành nghề môi giới nhà đất, vì thế mà được đà xông lên, mọc như nấm sau cơn mưa. Chính vì vậy, thời kỳ này, đã đánh dấu 1 bước nhảy vọt về nhân lực tham dự vào lĩnh vực môi giới BDS. Việc tham dự phân khúc môi giới BDS thời kỳ này cũng rất dễ, nhân tố chuyên môn của nghề môi giới chưa hình thành, dẫn đến kỹ năng của nhân viên môi giới, giống như 1 người bán hàng tiêu dùng nhiều hơn. Qui trình môi giới là đăng tin, nghe phone, mô tả thông tin BDS trên giấy, thậm chí chưa có quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết 1/500… nhưng đã giao dịch được ngay.

Thưa ông, rõ ràng BDS là 1 tài sản lớn, vì sao cả người mua và người môi giới BDS lại chưa thực sự coi trọng nhân tố chuyên môn của nghề môi giới?

Do thiếu sự định hướng của nghề môi giới, nên trong quá trình làm việc, không nhiều môi giới tích lũy được các kiến thức cần phải có, đây cũng chính là nguyên nhân sâu xa, dẫn đến việc đào thải nghề môi giới và trẻ hóa nghề môi giới diễn ra rất nhanh. Đa phần môi giới tìm kiếm khách hàng thông qua đăng tin rao vặt và kỳ lạ thay, nhiều người mua BDS, cũng không thực sự quan tâm đến điều này.

Mặt khác, trước hiện trạng về vấn đề kiện tụng của khách hàng có chủ đầu tư như GĐ này, môi giới càng có thời cơ chứng tỏ vai trò của mình hơn có khách hàng và chủ đầu tư. Tuy nhiên, lực lượng môi giới GĐ này chưa được đào tạo bài bản. Có chăng cũng chỉ là các buổi thuyết trình có tính chất “cưỡi ngựa xem hoa” đối có từng dự án, đối có từng sản phẩm. Bên cạnh đó, phân khúc BDS Việt Nam cũng chưa có 1 hành lang pháp lý rõ ràng, chế tài đủ mạnh để quản lý làm việc của môi giới BDS, cũng như bảo vệ lợi ích của người hành nghề môi giới. Chính điều này khiến cho người làm nghề môi giới BDS dễ rơi vào vòng xoáy tranh đua khốc liệt, chạy theo cách làm chộp giật, “ăn xổi”, không có mục tiêu và định hướng phát triển lâu dài, gây ảnh hưởng xấu đến lĩnh vực môi giới BDS nói riêng và phân khúc BDS nói chung.

Người mua BDS cần được tôn trọng và phải được phục vụ chuyên nghiệp bằng kỹ năng chuyên môn. Còn người môi giới cũng không thể sống bằng sự cầu may và bán mình bằng cách cắt giảm phí hoa hồng.Theo qui luật vận động và đào thải của phân khúc môi giới, phân khúc môi giới sẽ hình thành các thương hiệu cá nhân và thương hiệu tổ chức môi giới uy tín, hiểu biết về phân khúc, hiểu biết về pháp lý trong giao dịch BDS, độc đáo hiểu biết về sản phẩm mà mình đang thực hiện môi giới. Chỉ các cá nhân và tổ chức hoàn thiện được điều này mới có thời cơ tồn ở là hoàn toàn tất yếu.

Nhiều trường hợp, khi xảy ra rủi ro trong giao dịch, người mua nhà và nhân viên môi giới mới thấy tầm quan trọng của kiến thức chuyên môn, thưa ông?

Đúng thế, đây là bài học cho cả nhà đầu tư, người mua và môi giới BDS. Chính vì thế, Công ty cổ phần BDS Belleville Hà Nội là đơn vị phân phối dòng sản phẩm có thương hiệu Vimefulland, mặc dù còn non trẻ khi tham dự phân khúc môi giới BDS, tuy nhiên, ngay từ khi tham dự phân khúc, Công ty rất coi trọng đến kiến thức chuyên môn trong nghề môi giới và được đào tạo truyền dẫn đến từng nhân viên môi giới, từ kiến thức về luật pháp quy định cho 1 dự án đủ điều kiện giao dịch hay đủ điều kiện bán hàng, am hiểu về phân khúc phân khúc BDS, độc đáo am hiểu sâu sắc về sản phẩm BDS mà mình thực hiện môi giới.

Bên cạnh đó là kiến thức về tâm lý học, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng đàm phán, kỹ năng giải quyết vấn đề, kỹ năng làm việc nhóm, kỹ năng làm việc độc lập và không thể thiếu đối có mỗi thể nhân hay pháp nhân đó là đạo đức nghề nghiệp, tiêu chuẩn nghề môi giới theo tiêu chuẩn quốc tế, nó là kim chỉ nam theo đuổi nghề môi giới trong bất cứ hoàn cảnh phân khúc BDS như thế nào đối có Công ty cổ phần BDS Belleville Hà Nội.

N.L

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: 0