Tranh chấp diện tích căn hộ chủ yếu do cách tính

Khi xu hướng căn hộ bên sông lên ngôi
Smarthome: Thực tế không như quảng cáo
“Các công ty lớn Việt Nam nên từ bỏ bất động sản”
Vài năm trở lại đây, khi các dự án bắt đầu đi vào GĐ bàn giao, hiện trạng cư dân và chủ đầu tư tranh chấp tổng diện tích căn hộ chung cư càng ngày càng diễn ra gay gắt. Trong đây, đáng chú tâm nhất là các khiếu nại, tranh chấp tổng diện tích lô gia do cách tính.

Quy định chưa bắt kịp sự phát triển thực ở của phân khúc

Theo quy định của Thông tư số 03/2014/TT-BXD thì diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ chung cư và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền có căn hộ chung cư đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ chung cư, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ chung cư. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Như vậy, Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Trong thực ở thì giai đoạn này nhiều chung cư đã không còn kiến trúc ban công nữa mà thay vào đó là lô gia…. Do chưa có quy định nên khi tính diện tích lô gia thì khách hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận, thống nhất; nếu hai bên không thỏa thuận được thì thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký trước đây.

Chính việc luật không quy định cách tính cụ thể đã dẫn đến tình trạng bùng nổ tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân và chủ đầu tư về cách tính diện tích lôgia. Các tranh chấp xung quanh cách tính lô gia manh nha từ năm 2016 và bùng phát mạnh từ đầu năm 2017-2018. Tình hình đẩy lên đỉnh điểm khi đầu năm 2017 nhiều cư dân Hà Nội mua căn hộ chung cư ở hàng chục dự án chung cư như Imperia Garden (Thanh Xuân), Eco Green City (Nguyễn Xiển), Helios (Hoàng Mai)… phản ánh về việc căn hộ chung cư bị thiếu diện tích so có hợp đồng mua nhà.

Cụ thể, theo cư dân ở các chung cư này, đơn vị đo đạc do chủ đầu tư thuê đã đo diện tích phần lô gia trong mỗi căn hộ chung cư từ mép ngoài, tức cách đo phủ bì. Trong khi đó, theo cư dân phải đo từ mép trong. Kết quả giữa cách đo mép trong và mép ngoài chênh nhau dao động 1 m2- 2m2 diện tích căn hộ chung cư.

Theo tính toán sơ bộ, nếu tính giá phân khúc mỗi m2 căn hộ chung cư chung cư có giá từ 30 triệu đồng/m2 thì có hàng nghìn căn hộ chung cư chủ đầu tư đã thu lời hàng chục tỷ đồng.

Mới đây, tình trạng tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ chung cư, chủ yếu là phần lô gia tiếp tục được đẩy lên cao ở dự án Mon City (Mỹ Đình). Sau khi xuất hiện các kiến nghị của cư dân, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng – chủ đầu tư dự án đã đưa ra phương án giải quyết cho cư dân là thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như giai đoạn này, chủ đầu tư sẽ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung.

Chủ đầu tư Hải Đăng đang tiến hành đo lại diện tích các căn hộ chung cư mà cư dân yêu cầu.
Chủ đầu tư Hải Đăng đang tiến hành đo lại diện tích các căn hộ chung cư mà cư dân yêu cầu.

Về căn cứ tính, chủ đầu tư cho biết cho biết Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn”, tức là tính từ mép ngoài của gờ tường ban công. Trong khi đó, theo định nghĩa về ban công và lô gia thì ban công có hai hoặc ba mặt tiếp giáp thiên nhiên, còn lô gia có 1 mặt tiếp giáp thiên nhiên. Vì vậy, Hải Đăng cho rằng, cách tính diện tích của lô gia là “đối có mặt giáp thiên nhiên của lô gia thì tính từ mép ngoài” là bám sát theo quy định của luật.

Sớm hoàn thiện hệ thống pháp lý

Mô hình phát triển nhà ở chung cư ở các đô thị ngày càng tăng cao. Mô hình này được coi là xu hướng phát triển tất yếu ở khu vực đô thị, đặc trưng là các đô thị lớn. Song, cùng có số các tòa nhà đưa vào sử dụng, vận hành ngày 1 nhiều thì lượng xung đột, tranh chấp ở các chung cư cũng tăng lên, đặc trưng là các xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và phân khúc BĐS, Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong 1 số vấn đề cực kỳ cụ thể luật chưa điều chỉnh hết thì 1 trong các nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận về vấn đề đó. Giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và ích lợi về các vấn đề liên quan… Trong tình trạng đô thị hóa giai đoạn này việc phát triển nhà chung cư là tất yếu vì vậy Bộ Xây dựng đã tính đến khả năng nghiên cứu 1 luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư.

Trước đó, trong báo cáo mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư ở các dự án BĐS, Bộ Xây dựng cũng cho biết việc xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do 1 số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ chung cư, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp có yêu cầu quản lý.

Trước đó, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp các nội dung khiếu nại của dân cư ở các dự án nhà ở đối có chủ đầu tư. Đây là cơ sở nhằm rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và giải đáp các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu nại và phản đối chủ đầu tư ở các dự án.

Nam Khanh

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: