Xu hướng phát triển không gian ngầm – Cơ hội để đầu tư bất động sản

Hà Nội phê duyệt quy hoạch khu đất đấu giá 6,58 ha tại Thường Tín
Bất động sản Hà Nội: Vì sao người dân không rời chung cư cũ?
FDI “sốt sắng” với bất động sản
Phát triển không gian ngầm là câu chuyện tất yếu trong phát triển đô thị, điều này cũng sẽ giúp phân khúc BĐS có thêm 1 mảng sản phẩm hoàn toàn mới, đó là mặt bằng không gian kinh doanh ngầm trong đô thị.
TP.HCM bắt đầu hướng tới phát triển không gian ngầm có dấu ấn Thứ nhất là Dự án metro số 1
TP.HCM bắt đầu hướng tới phát triển không gian ngầm có dấu ấn Thứ nhất là Dự án metro số 1

Xu hướng tất yếu

Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills, hệ thống tàu điện ngầm và một số hạ tầng giao thông đồng bộ đã trở thành 1 phần chẳng thể thiếu của một số siêu đô thị trên địa cầu. Những đô thị như London, Paris và New York đã có một số hệ thống di chuyển ngầm đã đi vào vận hành từ hơn 1 thế kỷ trước.

Ở châu Á, Nhật Bản là quốc gia Thứ nhất phân tách được tầm quan trọng của hệ thống tàu điện ngầm và bắt đầu tiếp cận quy hoạch từ năm 1905. Tuy nhiên, để đã đi vào vận hành tuyến Thứ nhất ở Tokyo, Nhật Bản cũng đã mất đến hơn 20 năm.

Tại Trung Quốc, sự phát triển của tàu điện ngầm ở Thượng Hải từ năm 1993 xuất phát từ sự tăng lên dân số. Tuy là “người đi sau”, nhưng tới nay, thương hiệu metro Thượng Hải đã được khẳng định trên toàn cầu có chiều dài kỷ lục, cộng 2,5 tỷ chuyến mỗi năm.

Còn đối có quốc gia có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, đó cũng là khuynh hướng phát triển đô thị nén (Compact city) cho một số đô thị lớn ở Hà Nội và TP.HCM. Bên cạnh đó, đó là 1 xu thế tất yếu theo quỹ đạo phát triển đô thị tân tiến khi một số đô thị lớn sẽ phát triển theo chiều dọc để vẫn có thể chắc chắn sự dễ dàng về thời gian di chuyển cho cư dân.

Theo TS. Lê Nguyễn Minh Quang, Trưởng Ban quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM, việc phát triển không gian ngầm là 1 xu hướng tất yếu. Đặc biệt, TP.HCM hiện là 1 trọng điểm kinh tế – chính trị – xã hội lớn của cả nước, nên việc phát triển không gian ngầm có thể được xem là kinh tế và hiệu quả nhằm tăng giá trị sử dụng đất.

“Hiện nay, tuyến các con phố sắt đô thị số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), chỉ có 3 ga ngầm trên tổng số 14 ga, một số tuyến các con phố sắt đô thị còn lại đa số đi ngầm và bố trí dọc theo một số hướng tuyến các con phố đã đi vào vận hành. Như vậy, sẽ tận dụng tối đa không gian ngầm, hạn chế giải tỏa, qua đó giảm kinh phí giải phóng mặt bằng và hạn chế xung đột có một số công trình cao tầng đã đi vào vận hành”, ông Quang nói.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư của Savills Việt Nam nhìn nhận, 1 khi đô thị có được hệ thống không gian đô thị ngầm đi vào vận hành, người dân sẽ có thêm không gian sinh hoạt và từ đó một sốh tân thói quen tiêu dùng hằng ngày. Thực tế trên dẫn đến việc một số cơ sở vận hành kinh doanh cũng có thêm cho mình một số thời cơ mới để mở rộng và phát triển, thay vì chỉ phải cố định vào một số vị trí trên mặt đất như lâu nay.

Đồng thời, điều này cũng sẽ giúp phân khúc có thêm 1 mảng sản phẩm hoàn toàn mới, đó là mặt bằng không gian kinh doanh ngầm trong đô thị. Đô thị ngầm được hình thành cũng chính là điểm lôi kéo một số nhà kinh doanh bán lẻ, ăn uống và dịch vụ sẽ khi tiếp cận một số vị trí ngầm, gần một số khu vực công cộng có đông người dân qua lại, như ga tàu điện, để mở rộng vận hành kinh doanh. Nhà đầu tư cũng sẽ chú tâm nhiều hơn đến việc tham dự vào một số dự án ngầm như trọng điểm thương mại, trọng điểm mua sắm, thậm chí là kho bãi công nghiệp, chuỗi cung ứng…
 Đô thị ngầm đã phát triển từ lâu ở một số đô thị trên địa cầu như London, Singapore
Đô thị ngầm đã phát triển từ lâu ở một số đô thị trên địa cầu như London, Singapore

Những nút thắt cần tháo gỡ

Theo đại diện Ban quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM, lâu nay Thành phố vẫn đang trong quá trình xây dựng đồ án quy hoạch không gian ngầm, nên việc tham khảo, cấp phép xây dựng công trình ngầm chỉ được làm theo từng vụ việc. Điều này ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến một số nhà đầu tư, đơn cử như trường hợp xây dựng bãi xe ngầm ở Công viên Lê Văn Tám, Công viên Tao Đàn…

Từ hiện trạng phát triển không gian ngầm 1 một sốh manh mún lâu nay, ông Quang cho rằng, việc xây dựng một số công trình ngầm phải được áp dụng tổng thể và có quy hoạch để bảo đảm sự kết nối có một số công trình liên quan. Cần có 1 cơ chế, chính sách bán hàng ưu đãi cụ thể để lôi kéo một số nhà đầu tư và xây dựng cơ chế tài chính riêng đối có việc kết nối để khi chủ đầu tư được đô thị chấp thuận cho kết nối sẽ đóng góp nhiều hơn cho xã hội.

“Với tuyến metro số 1 hiện đang có dao động 10 chủ đầu tư một số công trình kế bên khu vực nhà ga (Satra, Bitexco…) xin kết nối có một số công trình nhà ga. Nếu một số đơn vị được chấp thuận cho phép kết nối vào một số nhà ga, thì giá trị công trình của họ sẽ tăng lên khá nhiều. Do đó, cần phải nghiên cứu kỹ và xây dựng cơ chế tài chính riêng đối có việc kết nối này. Làm sao để khi kết nối sẽ có đóng góp cụ thể cho xã hội và cho Thành phố”, ông Quang nói.

Ở khía cạnh kỹ thuật, TS. Nguyễn Khánh Lân, Khoa Công trình giao thông – Đại học Giao thông – Vận tải TP.HCM cho biết, để phục vụ việc phát triển công trình ngầm, hiện TP.HCM đã có bản đồ địa chất công trình và địa chất thủy văn. Bản đồ này do Liên đoàn Quy hoạch và Điều tra tài nguyên nước miền Nam phối hợp cộng Sở Khoa học – Công nghệ Thành phố thực hiện vào năm 2010 có hơn 3.520 lỗ khoan địa chất công trình, địa chất thủy văn ở độ sâu từ 6 – 40 m.

Đồng thời, để phục vụ quá trình kiến trúc, xây dựng tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, nhà thầu cũng đã thực hiện khoan thăm dò địa chất dọc tuyến có dao động một sốh 50 m 1 điểm khoan 3 – 5 lỗ ở độ sâu 40 – 50 m. Do đó, không chỉ ở khu vực trọng điểm, mà đa số quy mô khu vực Tây Bắc, Đông Bắc có cốt nền cao và cứng gồm 1 loạt quận, huyện như Phú Nhuận, Tân Bình, Gò Vấp, Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi đều có thể phát triển việc khai thác không gian ngầm.

Trong khi đó, khu vực phía Nam và Tây Nam Thành phố (gồm một số quận như quận 6, 7, 8 và huyện Bình Chánh, Nhà Bè) có nền đất yếu. Lớp đất này sâu đến 40 m hoặc hơn, nên khi làm công trình mặt đất hoặc công trình ngầm, chủ đầu tư cần làm cọc móng tới lớp đất cứng dưới độ sâu này.

Ông Lân cho biết, nếu Thành phố có cơ chế riêng cho việc phát triển, kết nối không gian ngầm, hệ thống một số công trình ngầm sẽ phát huy tác dụng không nhỏ trong việc giảm sức ép lên hạ tầng đô thị mặt đất, từ đó giảm kẹt xe, ngập nước cho đô thị.

Hiện ở, dù công đoạn xây dựng của hệ thống metro Thứ nhất đang tạm thời chậm hơn so có chuẩn bị, nhưng quy hoạch đô thị ngầm – bắt đầu từ một số đồ án quy hoạch không gian ngầm đô thị – đã là 1 mục tiêu, là 1 sự phát triển tất yếu mà một số nhà hoạch định đô thị đã đặt ra và một số nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm tới, bởi tiềm năng thương mại lớn lao ở một số khu vực xung quanh tuyến metro ở TP.HCM.

Việt Dũng (Đầu tư Bất động sản)

Bạn đang xem chuyên mục Blog Bat Dong San ở Saigonpanoramavn.com

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: